Мнение

Сергей Зикрацкий. БИЗНЕС В ЗАКОНЕ. Строим по-новому

 

Сергей Зикрацкий. Юрист. Выпускник факультета права Белорусского государственного экономического университета. Дополнительное юридическое образование получал в России, Латвии, Польше, Великобритании (Оксфорд). Работал в крупных холдинговых компаниях. В настоящее время возглавляет «Юридическое агентство Сергея Зикрацкого», которое специализируется на вопросах договорного и корпоративного права, налогообложения, правового регулирования информационных технологий, интеллектуальной собственности, СМИ, рекламы, представления интересов в хозяйственных судах.

21 октября 2011 года вступают в силу новые правила заключения и исполнения договоров строительного подряда. Они утверждены постановлением Совета министров от 30.06.2011 г. № 875. Действующая редакция правил будет применяться к договорам, заключенным до 21 октября 2011 года.

Рассмотрим самые основные грядущие изменения.

1. Существенные условия договора

Новыми правилами установлены существенные условия договора строительного подряда. В действующей в настоящее время редакции правил присутствовало понятие «обязательные условия», что вызывало споры среди строителей.

В соответствии с законодательством, отсутствие в договоре существенных условий указывает на то, что договор не заключен. В то же время правовые последствия не включения в договор таких условий установлены не были.

Существенными условиями договора строительного подряда будут являться:

- предмет договора (наименование и местонахождение объекта, виды (этапы) строительных работ, подлежащих выполнению, и их объемы);

- указание на выполнение строительных работ собственными силами подрядчика либо с привлечением субподрядчиков;

- сроки (число, месяц и год) начала и завершения строительства объекта (выполнения строительных работ);

- договорная (контрактная) цена или способ ее определения;

- порядок и сроки представления проектной документации, ее содержание и состав, количество представляемых экземпляров;

- порядок расчетов за выполненные строительные работы;

- источники и объемы финансирования по каждому из источников, в том числе с выделением суммы обязательств на текущий финансовый год;

- ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств;

- обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора.

Сомнительной представляется целесообразность включения в качестве существенных условий указания на выполнение работ собственными силами подрядчика или с привлечением субподрядчиков, поскольку порядок привлечения субподрядчиков установлен как Гражданским кодексом, так правилами.

Положительным надо признать установление обязательным согласования порядка и сроков предоставления проектной документации. В моей практике был случай, когда ремонтные работы осуществлялись вообще без проектной документации. После того, как выявились принципиальные просчеты в выполнении работ, подрядчик ссылался на то, что такие вопросы не находятся в его компетенции, а должны были решаться в проектной документации, в связи с чем он не должен нести за это ответственность. Введение нормы о согласовании порядка и сроков представления проектной документации снизит количество таких споров.

Если в прежних правилах необходимо было указывать лишь месяц и год начала и окончания строительства, то в новых — также и конкретное число. А применительно к источникам финансирования новые правила требуют указания также на объем финансирования по каждому из источников, в том числе отдельно выделять сумму финансирования на текущий финансовый год.

2. Порядок изменения сроков строительства

Новые правила установили порядок изменения сроков строительства, который был негативно воспринят представителями как подрядчиков, так и заказчиков. Правилами установлено, что изменение продолжительности строительства объектов с привлечением бюджетных средств осуществляется по согласованию с Минархитектуры и строительства, а также Минэкономики. И это, наверное, обосновано.

Однако правила требуют согласования изменения сроков также и по иным объектам, в том числе финансируемым исключительно за счет заказчика. Изменения сроков строительства таких объектов необходимо согласовывать в местных исполкомах.

При этом правила устанавливают, что в случае получения отказа в согласовании переноса срока окончания строительства участники обязаны завершить строительство объекта в установленные договором сроки. Каким образом будет реализована данная норма, остается загадкой. Ведь если заказчик обращается за изменением сроков (а с таким заявлениям должен обращаться именно заказчик), то в большинстве случаев это вызвано именно объективными причинами, не позволяющими закончить строительство в установленные сроки.

3. Гарантийный срок

Новыми правилами установлено, что на принятые в эксплуатацию объекты устанавливается гарантийный срок 5 лет. Это нововведение, несомненно, порадует заказчиков строительства и, очень хочется надеяться, заставит подрядчиков добросовестнее относиться к качеству выполняемых работ.

Ранее гарантийный срок составлял всего 2 года.

Обращаю внимание, что правило о гарантийном сроке распространяется на все объекты, принятые в эксплуатацию после 21 октября 2011 года, даже если договор строительного подряда был заключен по старым правилам и предусматривал меньший гарантийный срок.

4. Ответственность за нарушение обязательств

Новые правила концептуально изменили подход к ответственности сторон за нарушение обязательств.

Ранее ответственность была установлена правилами и не должна была прописываться в договоре. Новые правила устанавливают ответственность за нарушение обязательств существенным условием договора, без согласования которого договор не будет считаться заключенным. Кроме этого, новыми правилами увеличены установленные ранее нормы ответственности, а также предоставлено право сторонам их дополнительно увеличивать.

Минимальные размеры ответственности заказчика за необоснованное уклонение от приемки выполненных строительных работ, за несвоевременное проведение расчетов за выполненные и принятые работы, за нарушение сроков поставки материальных ресурсов установлены в размере 0,2% от стоимости таких работ или материалов. В то время как ранее такая ответственность была установлена в пределах 0,1-0,15%.

Аналогичная ситуация и с подрядчиком. Подрядчик несет ответственность за нарушение установленных сроков выполнения строительных работ в размере 0,2% от стоимости невыполненных строительных работ за каждый день просрочки (ранее 0,15%), а за несвоевременное устранение дефектов — 1% от стоимости работ по устранению дефектов за каждый день просрочки (ранее только 0,15%).

Новыми правилами изменяются также и ряд иных моментов (добавлены новые права и обязанности сторон; уточнен порядок приемки объекта; изменены условия расторжения и одностороннего отказа от исполнения договора и др.).

Как и большинство принимаемых в настоящее время нормативных правовых актов, новые правила заключения и исполнения договор строительного подряда содержат как положительные, так и отрицательные моменты. И как большинство нормативных актов в сфере строительства, они во многом зависят от судебной практики, которая только-только начинает складываться.

Так что каким все-таки окажется эффект от новых правил, покажет время.

 

Мнения колумнистов могут не совпадать с мнением редакции. Приглашаем читателей обсуждать статьи на форуме, предлагать для участия в проекте новых авторов или собственные «Мнения».