Ярослав Романчук. КРИЗИС. Запузырилась недвижимость

Ярослав Романчук. Руководитель Научного исследовательского центра Мизеса. Автор/соавтор восьми книг, свыше 1200 публикаций на экономическую тему. Лауреат премий Atlas Economic Research Foundation (2006, 2007), награды Свободы ISIL (2003 г). Автор разработанных демсилами Концепции интеграции Беларуси в ЕС, партнерства Беларуси и России, концепции бюджетной и налоговой политики Беларуси, Антикризисной программы для Беларуси, руководитель рабочих групп по разработке Национальной платформы бизнеса, Концепции молодежной политики. С апреля 2000 года по сентябрь 2011-го — заместитель председателя Объединенной гражданской партии. Кандидат в президенты на выборах 2010 года.

Белорусы упорно не хотят изучать и подчиняться экономическим законам. Поэтому они регулярно становятся жертвами авторов и генераторов инфляции, девальвации и надувания/сдувания разнообразных пузырей.

Самолечением занимаются. Обеспечением личной продовольственной безопасности (дачно-огородное производство и переработка) увлечены. Самообразование все чаще вытесняет теряющие релевантность школы и университеты. Самозанятость давно вошла в привычку выживания. А вот относиться к экономике, как к науке, понимать и подчиняться ее законам белорусы никак не хотят. Впрочем, это не только наша национальная особенность.

Самая опасная болезнь на Земле

Экономическим невежеством болеет три четверти населения Земли. Распорядители и потребители чужого (политики, чиновники и бенефициары госпрограмм) сумели вложить в подкорку легковерным людям несколько особо опасных видов лжи:

1) законы экономики относительны,

2) государство создает богатство,

3) чиновники заботятся о благополучии общества,

4) без государственного планирования коммерческой деятельности не добиться быстрого экономического развития и роста,

5) инвестиционные и производственные ошибки и убытки — это не беда для кармана обыкновенного человека, а объективные издержки общества.

Правда, этого самого «общества», которое бы платило из своего кармана за зарытые по уши в долги «Гомсельмаш», Барановичское ПХБО или Брестский ковровый завод, никто не видел. Связать многомиллиардные убытки, неликвиды госпредприятий с крайне неблагополучными цифрами по инфляции, курсу Br-рубля и доходами может далеко не каждый.

Распорядители чужого вбили людям в голову, что знание экономической науки, как во времена Христа чтение, является прерогативой узкой группы обремененных властью чиновников и жрецов-идеологов. Когда люди сами обманываться рады, экономическая наука бессильна. Зато шарлатаны и экономические наперсточники в шоколаде.

Зачарованы, околдованы, метром квадратным помечены

Белорусы, как и жители десятков других стран, были зачарованы коммерческим понятием «недвижимость». Мол, она никогда не дешевеет, не исчезает и является надежным источником вложения сбережений. Многие начали рассматривать жилье, офисы и торговые площади, как своеобразный страховой пенсионный полис. На государство надежды никакой, а вот недвижимость нас не подведет.

Экзальтированной любовью обыкновенных людей к недвижимости, особенно к жилой, на полную катушку воспользовалось мощное строительное лобби и сторонники «канализации» бюджетных денег в строительство жилья во имя экономического роста.

Строительство было объявлено «точкой роста». Жилищная программа консолидировала власть и население — на радость строительным баронам. Они установили такие правила игры, в которых по отдельных операциям, связанным с функционирование рынка строительных услуг, земли и недвижимости, можно было зарабатывать тысячи процентов. Они и зарабатывали. Далеко не все, но когда страна озабочена квадратными метрами так, как будто there is no tomorrow, втюхивать им товар с тройной накруткой ничего не стоит.

Пузырь на рынке недвижимости Беларуси начал надуваться в самом начале 2000-х. Для него 10-15 лет — это нормальная фаза роста и экспансии. Цены росли, как на дрожжах. Распорядители чужого постарались, чтобы на рынке не было лишних ртов. Земля — в руках чиновников. Они же практически закрыли доступ к строительству иностранцам (исключения — в пользу номенклатурных VIP-начальников). Разрешения, лицензии, порядок работы, распределение отягощения, утверждение проектов, согласование с десятками структур и сдача объектов — все в руках чиновников.

Пройти сквозь это сито могут только свои. Своих не может быть много. Значит, предложение качественной недвижимости было ограничено в условиях растущего предложения.

Раздуванию пузыря на рынке недвижимости способствовала блокировка развития фондового рынка и приватизации. Недвижимость казалась самой привлекательной формой инвестиции. Наконец, пирамидальные Br-рублевые депозиты так разогрели аппетиты населения по доходам, что они не считали перегретым рынок недвижимости по $1,5-2 тысячи за 1 кв. м жилья.

Бурные 2000-е стали для белорусских строителей и операторов рынка недвижимости Золотой декадой. Строительная лихорадка поражала все больше людей. Интеграционный российский грант в 15% ВВП страны на протяжении более 10 лет подлил масла в огонь спроса. Белорусские власти и даже население уверовали, что не за горами зарплата $1000 в месяц и ВВП на душу населения, как в Евросоюзе.

На предостережения экономистов строительное и real estate лобби высокомерно замечали: «Не смешите нас своей экономической теорией. Не хотите покупать квадратный метр по $2 тысячи, завтра будет три. До свидания».

Чиновники уверовали в «рыночность» своего Франкенштейна в секторе недвижимости, назвав его для оболванивания населения рынком. Кадастровая стоимость земли по велению чиновников стала «рыночной ценой», хотя ни с первым, ни со вторым явлением она ничего общего не имеет. Распорядители чужого, как и операторы рынка недвижимости, не слышали о маржиналистской теории стоимости. Они уверовали в марксистско-советскую формулу формирования цены «издержки плюс» и отождествили ее с рыночной стоимостью. Они считали, что лопание пузырей на рынке недвижимости, когда цены опускаются в разы, на Беларусь не распространяется.

Вот такие мы особые, под защитой нашей мудро управляемой социально-экономической модели.

И гаснет свет, и молкнут звуки

Психология толпы, которую заводят VIP-начальники большого государства, крайне опасная штука.

Люди перестали обращаться внимание на адекватность цен, условия кредитования и состояние рынков. Им казалось, что они-то еще успеют вскочить в вагон «купил за два, продал за четыре». Цены на аренду высасывались из пальца, но обязательно в евро. Их уровень достиг таких высот, что в Праге, Вильнюсе и Варшаве можно было снять офис, склад или магазин дешевле. Минск по стоимости жилья стал вторым после Москвы городом на постсоветском пространстве. Наши областные центры в плане недвижимости также равнялись на столицу.

Логика финансовой пирамиды вытеснила здравый смысл. Если сегодня купить за $1,5 тысячи 1 кв. м, а через два года он будет $3 тысячи, то, считали они, игра стоит свеч. И вот свечи потухли. Огромный пузырь на рынке недвижимости начал быстро сдуваться.

Этого еще не поняли чиновники. С этим еще не могут смириться инвесторы и операторы рынка недвижимости. Поэтому, несмотря на очевидные признаки радикального изменения спроса, рецессию и инвестиционный кризис, строительная машина производства все новых тысяч квадратных метров коммерческой и жилой недвижимости не только не сбавила обороты в последние два года, но и даже набрал их.

«Достроить и потом попытаться как-нибудь продать» — вот чем живут инвесторы в недвижимость, веря в скорое окончание кризиса и Лукашенко-волшебника, который постоянно находил источники спроса.

Высока вероятность того, что на этот раз проскочить не удастся. Обрушение цен на жилую и коммерческую недвижимость обусловлено логикой бизнес-цикла, структурного кризиса и резким сокращением склонности населения и бизнеса к экстравагантному марьяжу с дорогими квадратными метрами.

Падение стоимости квадратного метра жилья на $200-250 по сравнению с концом 2014 г. — это только первый этап сдувания пузыря. Снижение цен на 3-5% в месяц с начала года — это пока только раскачка. Сегодняшняя цена жилья «эконом-класса» в ~$1200 — это еще попытка девелоперов и инвесторов в жилую недвижимость продать позавчерашний день. При углублении негативных явлений в экономике все, что дороже $1000, в обозримом будущем будет считаться жильем класса «престиж» — вне зависимости от того, каковы были издержки на его строительство.

Такова неумолимая логика законов экономики. Распорядители чужого и строительные бароны в очередной раз «развели» народ на бабки. Наиболее предусмотрительные из них уже вышли в кэш, вложились в надежные инструменты в твердой валюте и ждут настоящего обвала на рынке недвижимости. Скупив десятки тысяч квадратных метров на дне, они будут кровно заинтересованы в создании в стране полноценной рыночной экономики, потому что только в нее могут прийти настоящие, «живые» деньги, а с ними — рост спроса, соответственно, цен квадратного метра и арендных ставок.

Через это проходили десятки стран — и богатые, и развивающиеся. Беларусь не станет исключением из правила. А вот будут ли распорядители чужого, девелоперы и строительные бароны надувать очередной пузырь, зависит, в том числе, от доверия населения к ним, а также от скорости преодоления экономического невежества.