В помощь бизнесу. Как расторгнуть срочный договор аренды помещения?

Нередко арендатор желает расторгнуть договор аренды помещения досрочно.

О том, как сделать это правильно, Naviny.by рассказала управляющий партнер, адвокат Адвокатского бюро «ДЕ ЮРЕ КОНСАЛТ» Валентина Завадская.

 

Три главных основания

Назовем три главных основания расторгнуть договор аренды помещения.

1. По соглашению сторон. В этом случае нужно взаимное согласие арендатора и арендодателя прекратить договор с определенной даты. Арендодатель не всегда соглашается на это условие, ведь помещение «будет стоять», и он не получит арендную плату, на которую рассчитывал.

2. По решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Расторжение договора в таком порядке — очень длительная и дорогая процедура, поэтому используется она субъектами хозяйствования только в самом крайнем случае. Причем заявителю иска еще придется доказать, что другая сторона допустила существенные нарушения договора.

3. Односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ установлен самим договором или законодательством.

 

Условие нужно прописать в договоре

Условие об одностороннем отказе от срочного договора аренды (то есть от договора, заключенного на определенный срок) должно быть четко и недвусмысленно оговорено в договоре.

Как показывает практика, между сторонами нередко возникают спорные ситуации по этому вопросу. Они возникают из-за неправильных формулировок в договоре или из-за неправильного оформления заявления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Справка. В соответствии с пунктом 2 статьи 420 Гражданского кодекса, если одна из сторон требует этого, договор может быть расторгнут по решению суда.

Согласно пункту 3 статьи 420 ГК в случае одностороннего отказа исполнить договор полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым.

 

Два разных случая

Право расторгнуть договор по требованию одной из сторон в судебном порядке и односторонний отказ от договора не тождественны.

В первом случае обязательства по договору считаются прекращенными с момента вступления в силу решения суда о расторжении договора (статья 423 ГК).

При этом обратиться в суд можно только после того, как после предложения расторгнуть договор будет получен отказ другой стороны, или когда такой ответ не поступит в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок.

Кроме того, должно быть установлено, что другая сторона допустила существенные нарушения договора.

Во втором случае для одностороннего отказа от исполнения договора (при котором договор считается расторгнутым) достаточно уведомления об этом другой стороны — тут действует внесудебный порядок. Согласие другой стороны расторгнуть договор, а также обращение с этим требованием в суд в таком случае не требуются.

Согласно пункту 39 постановления № 1 пленума Высшего хозяйственного суда от 15 февраля 2012 года:

- для одностороннего отказа стороны исполнять договор достаточно указания на наличие такого права в договоре и надлежащего заявления стороны об отказе от договора, в связи с чем такой договор в силу пункта 3 статьи 420 ГК считается расторгнутым (прекращенным) и оснований для расторжения его в суде не имеется;

- наличие в договоре условия о возможности его одностороннего расторжения по инициативе стороны договора не означает, что эта сторона вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, поскольку такое условие не дает права на односторонний отказ от исполнения договора.

К примеру, если в заключенном срочном договоре аренды содержится условие, согласно которому договор может быть расторгнут по предложению одной из сторон с предварительным уведомлением за 30 дней, то, исходя из буквального толкования этого положения, можно сделать вывод, что в договоре отсутствует прямое указание на односторонний отказ от его исполнения.

В то же время согласно пункту 19 постановления № 16 пленума Высшего хозяйственного суда от 16 декабря 1999 года при оценке договора, который содержит указание на возможность его одностороннего расторжения, когда на это ссылается сторона в обоснование правомерности своего отказа исполнять договор, суд будет исходить из действительной воли сторон, сформированной как при заключении договора, так и при реализации права на односторонний отказ от него, и учитывать толкование договора по правилам статьи 401 ГК.

При этом суд примет во внимание предшествующие подписанию договора переговоры и переписку сторон, а также практику делового оборота, которая установилась в их взаимоотношениях.

 

Когда одного условия недостаточно…

Таким образом, неграмотные формулировки могут привести к тому, что возникнут конфликтные ситуации и будет невозможно в одностороннем порядке отказаться исполнять срочный договор аренды.

Рекомендуем предусматривать в нем следующее условие:

«Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды путем направления письменного заявления об этом в срок не позднее чем за 30 дней до дня расторжения договора».

Но одного наличия в договоре права на односторонний отказ исполнять его недостаточно. Нужно еще надлежащим образом составить и направить другой стороне уведомление.

Так, если арендатор, который намерен расторгнуть договор во внесудебном порядке, в своем письме укажет:

«Просим расторгнуть договор аренды с 1 ноября 2019 года»,

то из содержания письма будет следовать, что он обратился к арендодателю с просьбой (предложением) расторгнуть договор с 1 декабря 2019 года.

То есть из такого письма не будет следовать выражение воли арендатора на односторонний отказ от договора.

В результате договор не будет считаться расторгнутым в установленном порядке, и арендодатель вправе будет требовать уплаты арендной платы по условиям договора.

Чтобы выражение воли арендатора на односторонний отказ от договора было однозначным, рекомендуем направлять следующее уведомление:

«В соответствии с пунктом ___ договора настоящим заявляем об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от ___ (дата подписания договора и его номер) с ___ (число, месяц и год последнего дня аренды).

Просим направить своего представителя для передачи помещения в соответствии с законодательством».

Это письменное уведомление может быть направлено арендодателю:

- заказным письмом с заказным уведомлением о получении корреспонденции с описью вложения. В описи вложения обязательно нужно подробно указать название документа: «Уведомление об отказе от исполнения договора аренды от ___ (дата подписания договора и его номер) с ___ (число, месяц и год последнего дня аренды)»;

- вручено лично представителю арендодателя. При этом на копии уведомления должна быть проставлена отметка о вручении с указание даты вручения, ФИО, должности и подписи получателя.

 

Самый важны момент

Согласно пункту 19 постановления № 16 договор считается измененным или расторгнутым с момента получения другой стороной уведомления либо по истечении срока предупреждения, который установлен законом, если иной срок не определен уведомлением, соглашением сторон либо законом.

Таким образом, если в договоре аренды содержится условие о том, что договор считается досрочно расторгнутым с момента получения другой стороной уведомления, то он будет считаться расторгнутым с момента получения арендодателем письменного уведомления.

В том случае, когда момент расторжения договора зависит от соблюдения стороной определенного срока для предупреждения (например, уведомление должно быть направлено за 30 дней до дня расторжения договора), то договор будет считаться расторгнутым с момента, который указан в уведомлении, при обязательном соблюдении срока, отведенного для такого предупреждения.

Кроме того, стороны могут предусмотреть в договоре, что он будет считаться расторгнутым с момента, указанного в уведомлении об одностороннем отказе от исполнения договора, либо по истечении определенного срока после того, как арендодатель получит уведомление.

 

Подводя итоги, рекомендуем внимательно изучать все пункты договора до его заключения. Это поможет заранее предупредить негативные последствия, в том числе те из них, которые связаны с расторжением срочного договора аренды.