Экономика

Созданием фонда арендного жилья озаботят частных застройщиков

Урезая строительные проекты и сокращая финансирование, правительство не отказалось от создания в стране фонда арендного жилья. Как заявил 10 августа на пресс-конференции в Минске министр архитектуры и строительства Анатолий Ничкасов, уже подготовлен соответствующий законопроект.

Но загвоздка в том, что для создания фонда нужны бюджетные ресурсы и немалые, а как любит в последнее время повторять глава государства, «в казне денег нет». В этой связи правительство положило глаз на капитал частных застройщиков. «Максимально можно задействовать частный сектор, который будет строить арендное жилье», — считает Анатолий Ничкасов.

Но частные строительные компании еще раньше обозначили свою позицию по теме арендных домов: финансировать такие проекты неинтересно и невыгодно.

Строительством арендного жилья власти пытаются решить главную на сегодня задачу — сокращение бюджетных расходов. За последние три года «Беларусбанк» выдал более 10 трлн. рублей льготных кредитов, получив немалую компенсацию из бюджета. Но для госказны льготные кредиты уже стали непосильной ношей.

«Надо прямо говорить, что в таком объеме льготно кредитовать мы не можем. Бесплатно жилье мы строить не сможем, потому что при нынешней инфляции, которая все съедает за 20 лет, человек фактически бесплатно получает квартиру», — предупредил белорусов еще в июне Александр Лукашенко.

Правительство определило несколько приоритетных механизмов снятия с бюджета бремени господдержки малообеспеченных граждан, одним из которых как раз является строительство арендных домов. Предполагается, что вместо получения льготных кредитов нуждающиеся в жилье будут просто арендовать по низким ставкам квартиры в соответствующих домах.

Но кто будет строить такие дома, срок окупаемости которых, по оценкам экспертов, может составлять 20 и более лет? У государства свободных ресурсов, которые можно спокойно заморозить на 20-25 лет, нет. И пока не видно, что такие ресурсы могут появиться в ближайшем будущем.

Для частных компаний такой бизнес тем более невыгоден.

«Арендные дома — это социальный проект, дома на грани самоокупаемости с низкими арендными ставками. И кому это надо — вкладывать деньги, а потом ждать их возврата 20 лет? Частные застройщик на это не пойдут. Строить арендное жилье должно государство. Пусть оно вместо раздачи бесплатных кредитов создаст за те же деньги фонд арендного жилья и сдает на цели социального найма», — отмечает генеральный директор строительной компании СООО «Тамбаз» Лев Хаютин.

По мнению директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадия Каленова, частный капитал будет задействован в строительстве арендного жилья при наличии для этого условий.

«В Европе окупаемость арендных домов — 20 лет, но ведь их строят. Но сейчас у нас нет даже законодательной основы, отсутствует понятие аренды жилья как таковое. Так зачем в такой ситуации частным компаниям заниматься строительством арендных домов?»

Тем не менее Геннадий Каленов считает некорректным заявления о том, что если у строительных компаний нет ни средств, ни желания заниматься реализацией таких проектов, то идея строительства арендного жилья не получит своего развития.

«Если застройщик строит коммерческий арендный дом и планирует получать доходы, государство не обязано ему помогать. Это коммерческий проект, все затраты на реализацию несет частная компания с целью получения прибыли. Но если идет речь о социальных арендных домах, то нормально, если государство предоставляет застройщикам льготные кредиты или использует другие механизмы для привлечения частного капитала. Самое главное — законодательная база», — отмечает эксперт.

Геннадий Каленов привел пример Германии, где есть разные категории арендных домов: для престарелых людей (как правило, на окраине города), для студентов.

«Ставки аренды в таких домах ниже ставок при коммерческом найме. Низкая стоимость аренды жилья для, например, студентов достигается за счет того, что квартиры меньшей площади и на одну квартиру приходится не два, как принято в Германии, а одно машиноместо. Для малоимущих граждан ставка аренды вообще составляет «ноль». Расходы по аренде квартир социального найма берет на себя государство, компенсируя компании-владельцу таких домов разницу в ставках аренды».

По словам эксперта, прежде всего государство должно создать частному собственнику такие условия, чтобы ему было все равно, какой дом строить — для социального или коммерческого найма.

«Естественно, чтобы построить, например, 10 арендных домов, необходимо вложить сотни миллионов долларов, которые будут возвращаться постепенно. Но, думаю, и в Беларуси найдутся компании, имеющие большие оборотные средства, которых может заинтересовать строительство арендного жилья. Это не обязательно должны быть жилищные компании», — полагает Каленов.

Интерес строить арендные дома в Беларуси с окупаемостью в 20 лет есть у европейских застройщиков.

«В Германии население уменьшается, потребности в строительстве жилья снижаются, а мощных строительных компаний много, и они давно смотрят в сторону Восточной Европы. Но чтобы иностранные компании пришли к нам, надо создать рамочные условия. Наше законодательство не предусматривает возможность застройщикам из сопредельных стран строить арендные дома. Кроме того, никакие частные застройщики стран ЕС не придут в Беларусь, пока не будет решена проблема с собственностью на землю».

Надо сказать, что строительство арендного жилья не только позволит снизить финансовую нагрузку на бюджет, но и усовершенствовать систему управления жилищным фондом.

Во-первых, законодательно будут защищены и арендодатель, и арендатор. К примеру, договор аренды не может быть расторгнут по инициативе арендодателя. Четко будет прописана ставка аренды.

«А когда условия прозрачны и открыты и закреплены в договорных отношениях, тогда возникает другой тип городского жилья»,— констатирует Геннадий Каленов.

При этом он обращает внимание, что собственником арендного дома будет непосредственно частная компания, что выгодно жильцам.

«Чтобы управлять собственность, жильцы вынуждены объединяться, например, в товарищества собственников. Но в силу низких зарплат они не могут позволить себе финансирование модернизации домов, например, приведение к нулевому уровню энергопотребления. Для этого нужны инвестиции. Крупные жилищные компании могут позволить себе такие расходы и делают это. И жильцов не беспокоит ни проблема капремонта, ни другие вопросы, связанные с обслуживанием дома. То есть рядовому потребителю выгодно быть арендаторов в доме, собственником которого является компания с большим капиталом».