Экономика

Проблему доступного жилья ипотека не решит

 

 

Осенью белорусским парламентариям предстоит рассмотрение проекта закона "Об ипотеке". С его принятием в Беларуси начнет формироваться законодательство в области долгосрочного ипотечного кредитования, в том числе жилищного. По планам правительства, ипотека должна стать одним из основных механизмов финансирования жилищного строительства и привлечения средств в экономику.

Из этого, впрочем, не следует, что жилье станет доступным. Попытка государства влить дополнительные средства в ипотеку при нынешних катастрофически недостаточных объемах строительства, предупреждают эксперты, в ближайшем будущем приведет лишь к одному — к росту цен на квартиры.

Судите сами: если ипотечные кредиты в самом деле начнут успешно работать, это неизбежно приведет к увеличению спроса на рынке недвижимости, а в условиях дефицита предложения цены взлетят еще выше, даже если сегодня кажется, что выше некуда.

Кроме того, в законопроекте не прописана ставка, по которой банки должны выдавать ипотечные кредиты. Иными словами, перейти от дорогих и коротких кредитов на дешевые и длинные банкам не предлагается.

Сложность еще и в том, что две задачи — снижение ставок по кредитам и удержание инфляции — почти несовместимы, хотя бы потому, что доступность кредита увеличивает оборотную денежную массу. Доведение ставки с сегодняшних 15-17% до 7-8 % возможно только в том случае, если правительству удастся вывести годовую инфляцию на 3-4 %.

Понижение процентных ставок по мере снижения инфляции и ставки рефинансирования — перспектива для Беларуси неблизкая. Уровень же инфляции в 8-9% едва ли позволит снизить "ипотечные" ставки без государственного субсидирования и воплотить в жизнь обещание властей сделать жилье доступным большинству населения. Между тем, практика показывает: как только государство начинает субсидировать процентную ставку для отдельных категорий, тут же появляются нелегальные и полулегальные лазейки и схемы.

Разумеется, ипотека как таковая здесь ни при чем — всему виной неразвитость белорусского рынка недвижимости, которая позволяет им манипулировать. Ипотека придумана для среднего класса и в идеале представляет собой весьма удобное решение жилищного вопроса. Неслучайно, доля жилья, приобретаемого в рамках ипотечных программ, в Западной Европе доходит до 60-70%, в США — до 80%. У нас же честный труженик вылетает из этой системы априори.

В общем, с законом "Об ипотеке" или без оного доступной жилплощади народ по-прежнему иметь не будет.

На вопросы "Белорусских новостей" отвечает председатель совета Белорусской ассоциации "Недвижимость" Николай Простолупов:

— Какие изменения в кредитовании повлечет принятие закона "Об ипотеке" для рядового потребителя?

— Кредитование под залог недвижимости белорусскими банками применяется уже лет десять, и само по себе принятие закона ничего революционного не принесет — он просто узаконит жизнь с ипотекой. Сегодня в 90% случаев залог недвижимости используется для получения кредита, причем не только гражданами, но и юридическими лицами, за исключением государственного сектора. Готовящийся к принятию закон вводит слово "ипотека" в оборот, упорядочивает обращение с ним и упорядочивает саму процедуру. Принятие закона наиболее выгодно банкам, поскольку упрощается процедура выдачи кредита, и в случае его невозврата происходит обращение недвижимости в доход банков.

Сегодня, согласно нормам Гражданско-процессуального кодекса, если в залоге было жилье, которое является единственным местом проживания гражданина, и он не выполнил кредитных обязательств, то его оттуда выселить нельзя. Это обстоятельство сдерживало банки, они давали кредит под залог тех квартир, где никто не прописан. Закон "Об ипотеке" предусматривает, что в таком случае взыскание будет обращено на любое жилье, которое построено с привлечением кредита. Иными словами, людей можно будет выселять, даже если это их единственное жилье.

— При нынешнем уровне инфляции и неоговоренном размере ставки можно ли рассматривать ипотеку как привлекательный механизм?

— Инфляция есть во всем мире. Тем не менее, процент по ипотеке в Японии составляет 0,5%, ипотечное кредитование в Англии осуществляется максимум под 2%, в США — до 3%, несмотря на то, что доллар дешевеет.

В нашей полурыночной экономике инфляция создается административно, она решает какие-то свои экономические задачи.

Бесспорно, закон имел бы революционную силу, если бы там было написано, что для кредитования жилья процент кредита не должен превышать 5%. Вот это бы поставило на уши и банки, и всех остальных, и заставило работать по-другому.

Но никакой пониженной ставки кредита закон "Об ипотеке" не предусматривает, и, насколько я знаю, ни депутаты, ни правительство льготную ставку не пропустят. В правительстве сидят очень умные люди, понимающие, что в таком случае на первичном и вторичном рынке сразу появится большое количество финансовых ресурсов, а обеспечить их будет невозможно. Это подстегнет и без того безумную инфляцию на рынке недвижимости, и цены будут даже не сегодняшние — 1 000 долларов за квадратный метр, а 1 500 долларов.

Вступая в должность, министр архитектуры и строительства Селезнев, заявил, что обеспечит цену за квадратный метр в 500 долларов. Прошло полтора месяца, он говорит: 600 долларов. Пару недель назад выступил: 600-650 долларов. Стартовав с 500, министр, вместо того, чтобы обеспечить снижение цены, скажем, до 400 долларов, поднял ее до 650, устроив за полгода инфляцию на рынке недвижимости в 30%. К Новому году дойдет до 800 долларов.

— А закон взлета цен при повышении спроса и ограничении предложения сработает?

— Цены взвинтятся, безусловно. Появление новых финансовых ресурсов на рынке жилья (ипотека несколько упрощает процедуру получения кредита под залог недвижимости), однозначно, отразится на ценах, ведь предложение радикально увеличивать не собираются ни в этом году, ни в следующем. 10-процентный рост объемов вводимого жилья погоды не сделает, потому что спрос растет гораздо быстрее. Сегодня на очереди в Минске стоят 160 тысяч семей, в прошлом году было 135 тысяч. Предложение не только не успевает за растущим спросом, оно вообще не может обеспечить потребности в жилье. Это сыграет только на повышение цен.

Гражданин должен иметь возможность покупать жилье по цене месячной зарплаты за квадратный метр, это мировая норма. Экономика должна работать так, что, если у нас средняя зарплата 300 долларов, то квадратный метр жилья должен стоить 300 долларов — вот о чем должно думать правительство.

К закону обычно выпускается целый ряд нормативных актов — постановления Совмина. Так что посмотрим, какие механизмы там будут прописаны. В любом случае, это не тот закон, от которого можно ожидать блага гражданам. Он просто упорядочивает работу с залогом недвижимости.