Мнение

Юрис Виджис. ЖКХ. Информированный собственник и профессиональный управляющий

Юрис Виджис. Бизнесмен, профессиональный управляющий жильем. Член правления Международной ассоциации менеджмента недвижимости (Минск, Беларусь). Член правления Латвийской ассоциации предприятий по управлению и обслуживанию недвижимости (Рига, Латвия). Член правления ООО «Управление недвижимости Елгави» (Латвия).

Из профессионального интереса часто читаю на белорусских сайтах материалы, которые касаются взаимоотношений собственников жилья и ЖЭСов, и комментарии к таким статьям. В основном комментарии сводятся к критике государственных организаций. Я ни разу не видел, чтобы кто-то оставил комментарий в виде сожаления, что «мы, собственники дома, не организованы, не информированы, не умеем контролировать свои ЖЭСы» и т.д.

Но мой многолетний опыт показывает, что в основе процесса управления жилыми домами должны стоять осведомленный собственник квартиры и профессиональный управляющий, взаимодействующие между собой в доверительной форме.

Белорусским гражданам необходимо знать, что результат управления жилыми домами виден не через день и не через год. Одной из важнейших особенностей процесса управления является его непрерывность, что обеспечивает сохранность жилого дома на всём протяжении его эксплуатации. Действия по управлению домом не могут быть периодическими, когда ЖЭСы и ЖРЭО время от времени уделяют внимание решению какой-либо из возникающих проблем, о которой они узнают из жалоб жильцов.

Содержание собственности — это процесс, который требует не только затрат времени, но также наличия специальных знаний, и именно профессиональный управляющий — это тот, кто может увидеть взаимосвязь, привлечь внимание собственников квартир к проблемам и установить приоритеты в последовательности выполняемых работ, соизмеряя расходы на содержание жилого дома с платежеспособностью жильцов.

Являются ли ЖЭСы и ЖРЭО профессиональными управляющими в этом смысле? Думаю, что нет — они реагируют по ситуации, не заглядывая вперед на 10-20-30 лет.

Чтобы принимать участие в содержании жилого дома, собственник должен знать область ответственности — за что отвечает каждый собственник квартиры сам, и за что он несет ответственность вместе с другими собственниками квартир жилого дома.

Например, на форумах часто пишут, что «мне в квартире никакого техобслуживания не делают, за что платим деньги?», или «почему техобслуживание считают по квадратным метрам, а не по количеству зарегистрированных»? Но даже я, латыш, знаю, что техобслуживание в Беларуси — это услуга по эксплуатации общего имущества многоэтажного дома, и к индивидуальной квартире отношения не имеет. Всё это говорит о крайне низкой информированности собственников квартир в Беларуси — ваши государственные организации, не информируя собственников жилья об элементарных вещах, сами создают себе проблемы.

Но почему именно профессиональный управляющий должен быть тем, кто знает «правила игры»? Потому, что именно он умеет сотрудничать с каждым отдельным собственником квартиры. В большом многоквартирном доме один человек не может принимать решения — необходимо считаться с совладельцами, которые имеют такое же право выражать свою точку зрения в отношении приоритета выполняемых работ. Надеяться, что между собственниками квартир многоквартирного дома будет царить абсолютное единогласие — это более чем наивно.

В заявлениях, опросах собственников квартир, на общих собраниях и переговорах обсуждаются проблемы и ситуации, которым собственники квартир должны уделять большее внимание.

Мой опыт управляющего показывает, что эти циклы семинаров имеют очень важное значение — собственники квартир становятся отзывчивыми, заинтересованными, и такую инициативу управляющего оценивают положительно.

Сотрудничество собственников квартир и управляющего дома тесно связано с оборотом финансовых средств, с информированием клиентов, но и этого может быть недостаточно, чтобы образовалось взаимное доверие. Для собственников квартир намного важнее знать, что происходит именно в их «хозяйстве» — в их многоквартирном доме, нежели изменения законодательства в целом. Поэтому особенно важно, чтобы каждое действие управляющего было прозрачным и понятным для каждого клиента.

Также управляющий в любой момент должен быть готов предоставить отчет и детально обосновать израсходование финансовых средств, а также пояснить, как сами клиенты могли бы сделать по-другому, чтобы оптимизировать расходы. Я по своему опыту могу сказать, что клиенты ценят эту информацию, которая, в свою очередь, также способствует и повышению взаимодоверия.

Лучшие партнеры в процессе управления жилыми домами — это осведомленный, информированный собственник квартиры и профессиональный управляющий!

Я настоятельно рекомендую белорусским законодателям обратить на процесс информирования собственников квартир самое пристальное внимание.

Информирование о жилом доме — это совокупность технической, юридической и финансовой информации о жилом доме и ее изменениях в течение жизненного цикла дома. Объем информации, характеризующей дом — обширный, и он постепенно дополняется. Наиболее простым решением, как сделать его доступным для белорусских собственников квартир, было бы приглашать граждан в РСЦ ЖЭСов, ЖРЭО, помещения ТС и ЖСПК. Но если придут все владельцы многоквартирного дома? Или половина, или четверть... Нужно идти другим путем.

Необходимо создать Информативную и образовательную систему в интернете. Такой способ имеет преимущества: управляющему — дополнять информацию в режиме оперативной связи, а собственникам квартир — возможность ознакомиться с информацией дистанционно, в удобное для них время и в удобном месте.

Информативная система должна включать в себя характеризующие дом информацию, включая планы этажей и техническую документацию, копии документов, подтверждающих право собственности, договоров и решений общих собраний собственников дома, реестр собственников квартир, информацию об установленных в доме измерительных приборах учета услуг, архив ежемесячных счетов за управление, эксплуатацию и другие расходы.

Информативная система должна позволять зарегистрированным пользователям соответствующего дома детально ознакомиться с развернутыми сметами и актами выполненных в доме ремонтных работ и следить за использованием денежных средств.

В конце каждого периода должен быть доступен отчет об израсходовании средств дома, который позволяет проследить за накоплением или снижением имеющихся в распоряжении дома средств и за оборотом денежных средств в целом.

Нельзя забывать также о должниках. Зарегистрированные в системе пользователи могут ознакомиться со списком квартир, собственники которых не рассчитались за управление домом и полученные коммунальные услуги. Возможность попадания в список должников мотивирует владельцев вовремя оплачивать счета.

Развернутая и упорядоченная информация позволяет собственникам квартир найти ответ на интересующие их вопросы по управлению домом и израсходованию средств. Система позволяет также задать вопрос управляющему. Ответ компетентного специалиста должен быть предоставлен в течение нескольких рабочих дней, а не двух недель, как это требует белорусское законодательство.

В Латвии, после внедрения Информативной системы, значительно снизилось число необоснованных обвинений и вопросов в отношении управления жилым домом и израсходованных финансовых ресурсов. Клиенты стали партнерами по сотрудничеству и зачастую высказывают нам, латвийским управляющим, конструктивные предложения в области управления.

Наш многолетний опыт показывает, что качественное управление жилым домом возможно лишь совместно с собственниками квартир. Нам удалось создать мост между проинформированным собственником квартиры и профессиональным управляющим. Этот мост называется доверие.

Мы искренне желаем нашим белорусским коллегам добиваться того же результата. Наша латвийская ассоциация является членом Международной ассоциации менеджмента недвижимости, и мы всегда готовы предоставить нашим белорусским коллегам исчерпывающую информацию о латвийском опыте управления жильем.