Экономика

Кредитная арифметика: одну квартиру покупаешь по цене трех

Занять денег у банков на строительство или покупку жилья сегодня могут разве что успешные бизнесмены, директора крупных предприятий, депутаты, сенаторы, министры и президент Беларуси. Остальным это не только не по карману, но и вообще противопоказано. К счастью для нуждающихся и ненуждающихся в улучшении жилищных условий, банки сами нейтрализуют весь соблазн взять кредит.

Из-за девальвации и скачка процентных ставок валютные кредиты, в том числе и на жилье, превратились в сверхрисковые займы. Даже самый минимальный рост доллара и евро приведет к удорожанию кредита.

Однако и в рублях взять кредит на жилье, к примеру, в Минске, сегодня фактически невозможно. В четверг свою жилищную программу по кредитам на время свернул «Белагропромбанк». В «Белинвестбанке» и «Беларусбанке», которые пока работают с рублевыми кредитами на жилье, доступ к займам открыт. Но взять кредит удастся лишь при наличии в конкретном филиале банка финансовых ресурсов. А денег, похоже, не так много.

Впрочем, для многих кредитополучателей проблема номер один — наличие собственных ресурсов, необходимых для получения кредита. Сумма минимального взноса сегодня колеблется от 20% до 30% стоимости жилья. Даже на недорогую по нынешним временам квартиру в 70 тысяч долларов понадобится почти 38 млн. рублей собственных средств.

Такие деньги либо есть, либо нет. Родственники, друзья и знакомые вряд ли помогут. Чтобы накопить такую сумму с помощью банковского депозита, понадобится не один год. Например, «Накопительный вклад» в рублях («Беларусбанк») с 10 млн. рублей принесет за три года прибыли всего около 8 млн. рублей. Да и где найти эти 10 млн. рублей?

Но и пройдя это препятствие, не факт, что удастся выпросить у банка нужную сумму займа. По данным портала infobank.by, сегодня даже для минимальной суммы — 15 тыс. долларов — практически все банки требуют, чтобы доход кредитополучателя был не менее 1,2 млн. белорусских рублей. Многие банки берут в расчет суммы кредита не только собственный доход кредитополучателя, но и доход его супруга (супруги), а иногда — и других кровных родственников и поручителей. Это позволяет существенно увеличить сумму выдаваемого кредита. Но картина все равно вырисовывается нерадостная. Особенно если вы хотите купить квартиру в 70 тысяч долларов и для этого попросить у банка хотя бы 50 тысяч долларов.

Еще в декабре семья из двух взрослых и одного ребенка могла рассчитывать на кредит (для ненуждающихся) на сумму в 50 тысяч долларов на 15 лет, если ее среднемесячный минимальный доход колебался в пределах 2,25 — 3,35 млн. рублей. В январе зарплаты не выросли, (кое-где и упали), а вот «доходная» планка поднялась в 1,5 — 2 раза. К примеру, в «Беларусбанке» ориентировочный минимальный доход претендента на кредит для получения 50 тысяч долларов сегодня должен быть в пределах 6 млн. рублей. В декабре он был чуть больше 3 млн. рублей.

Чтобы эти 50 тысяч долларов семья из двух родителей и ребенка могла получить в «Белинвестбанке» (на 20 лет), совокупный среднемесячный доход взрослых должен составлять около 4,5 млн. То есть каждый из родителей должен зарабатывать больше 2 млн. рублей. И это при том, что минимальный потребительский бюджет около половины белорусов, по данным независимых экспертов, составляет около 600 тысяч рублей.

Если ориентироваться на данные Министерства труда и соцзащиты по ноябрю, то даже семье профессоров с зарплатой в районе 1 млн. 700 тысяч рублей (самый высокий показатель) не дадут 50 тысяч долларов. Поэтому, если ситуация позволяет, в совокупный доход семьи кредитополучателю придется включить заработки кровных родственников, например, двоих родителей. Требуемая «зарплатная планка» вырастет до 5 млн. рублей (для четверых взрослых), зато «упадет» необходимый размер дохода каждого члена семьи до 1,25 млн. рублей.

Дальше начинается самое интересное. В последние полтора месяца страна наблюдала, как росли цены, доллар и евро, как дорожали кредиты. Сейчас эффективные ставки по рублевым кредитам выросли до 20-26%. Народ хватается за голову, прикидывая, что это просто сумасшедшие траты. А в реальности все еще хуже, чем можно себе представить. Если семья из двух человек с ребенком до трех лет, которой родители помогли довести совокупный доход до необходимых 5 млн. рублей, займет 50 тысяч долларов на 20 лет, то только на протяжении первых 5 лет ей придется платить банку больше 2,5 млн. рублей в месяц.

Даже с учетом ожидаемого роста зарплаты всех, задействованных в выплате кредита лиц, и понижения суммы возврата долга в дальнейшем, расходы вырисовываются огромные. Причем за 20 лет семье придется заплатить больше 350 млн. рублей процентов (без учета основного долга). Сегодня за эти деньги можно купить две квартиры. Получается забавная арифметика: берешь кредит на одну квартиру, а денег тратишь, как на три.

Нынешние ставки по кредитам на жилье, как прогнозируется, еще вырастут в этом году. По мнению аналитика портала infobank.by Екатерины Смирновой, ожидается, что рост составит около 10%. То есть расходы по выплате кредита еще больше увеличатся.

Остается разве что уповать на сумасшедшее падение цен на квартиры, чтобы хоть так сэкономить на кредитах. Пока заметно падение цен на жилье на первичном рынке. Застройщики, испытывая затруднения с возвратом средств, взятых на строительство квартир, снижают цены, чтобы побыстрее заработать. Ожидается падение цен на стройматериалы. По самым оптимистичным прогнозам, цены могут упасть до 1000 долларов за квадратный метр с нынешних 1500-2000 долларов. Но упадут ли и как скоро, пока никто из аналитиков не берется прогнозировать. К тому времени кредиты на жилье могут снова прыгнуть вверх.

А вот на вторичном рынке ситуация более предсказуемая. Из-за фактической невозможности кредитования сильно упал спрос. Около 40% потенциальных покупателей, которые приобретали жилье с помощью банковских кредитов, ушли с рынка. Но на цены это никак не повлияло. Пока падение стоимости квартир на вторичном рынке минимальное.

«Сейчас на столичным рынке около 9 тысяч предложений. Но продавцы упираются и не хотят понижать цены, — обрисовал ситуацию председатель Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов. — Только если продавцу срочно нужны деньги или необходимо срочно куда-то уехать, ценник может упасть на 10-15%. Но большинство продавцов никуда не спешат. Могу сказать, что около половины квартир находятся на продаже около полугода».

По мнению Н.Простолупова, упрямство продавцов легко объяснимо. На вторичном рынке 90% покупателей одновременно являются и продавцами. Кто-то допустим, хочет продать свою двухкомнатую квартиру, чтобы потом за вырученные деньги плюс имеющиеся ресурсы купить трехкомнатную. Он бы и рад продать подешевле, но нет никакой гарантии, что и ему при покупке цену снизят и не придется искать недостающую сумму, как раз потерянную при продаже своего жилья. А с кредитами, даже небольшими, не у всех есть желание связываться.

Сейчас время тех, у кого есть или жилье на продажу, или свои ресурсы на его покупку. Только так можно почти безболезненно изменить свои жилищные условия. Даже если собственных ресурсов не хватает на покупку жилья в Минске, можно уехать жить за город. Что, кстати, как рассказал «Белорусским новостям» директор агентства недвижимости «Загородный дом» Владимир Чернушевич, минчане делают активно и с большой охотой.

«В условиях кризиса минчане стали еще интенсивнее переезжать за город. На дома и земельные участки — большой спрос. Люди решили, что сами себя прокормят. Просят участок или дом в деревне. Для некоторых подъемными оказываются дома и за 20-30 тысяч долларов».