Экономика

Валютный кризис испортил белорусских застройщиков

Отечественные застройщики не собираются слушать президента и сохранять стоимость долевого строительства по ранее заключенным договорам на прежнем уровне. В условиях резкого скачка цен на стройматериалы у строительных компаний нет иного выхода, кроме как повышать стоимость квадратного метра.

Рынок долевого строительства из-за продолжающегося валютного кризиса почти заглох. Эксперты констатируют неприятную тенденцию: львиная доля застройщиков прекратила принимать новых дольщиков, опасаясь прогадать со стоимостью строительства.

Шансы ошибиться действительно велики. За последние пару месяцев многие стройматериалы выросли в цене от 30% до 200%. И пока никто не берется утверждать, что цены стабилизировались.

Некоторые компании, тем не менее, продолжают привлекать дольщиков, но уже на новых финансовых условиях, предлагая метры по завышенным ценам.

«Если еще в мае построить жилье можно было по 3-4,2 млн. рублей за квадратный метр, то сегодня отдельные застройщики просят за «квадрат» до 10-12 млн. рублей», — констатирует заместитель генерального директора Центра торговли недвижимостью «Пакодан» Павел Астапеня.

По его словам, принципиально увеличив стоимость строительства в 3-4 раза, застройщики по сути скопировали действия многих импортеров. То есть заложили в стоимость строительства некий гипотетически завышенный курс рубля, тем самым попытавшись минимизировать свои риски от возможной дальнейшей девальвации рубля.

«Но рынок к таким ценам не готов. Такие расценки не устраивают белорусов, поэтому офисы компаний-застройщиков мгновенно опустели. Да и сами застройщики в массовом порядке начали отзывать декларации с новыми ценами», — отмечает эксперт.

В ситуации неопределенности многие застройщики предпочли взять паузу и временно приостановить прием договоров. Однако некоторые компании при этом столкнулись с дефицитом финансовых средств для продолжения уже начатого строительства.

Найти недостающие средства они пытаются у тех дольщиков, кто уже заключил договор и оплатил часть суммы. Остаток задолженности строительные компании требуют погасить, исходя из новой, увеличенной цены квадратного метра. Некоторые застройщики и вовсе пытаются выбить из дольщиков доплату за уже купленные ими метры.

«Отдельные застройщики принялись требовать от дольщиков заключения допсоглашений. В противном случае дольщику угрожают не предоставить документы, необходимые для регистрации квартиры, или же расторгнуть договор. Причем при определении курса подобные застройщики ориентируются не на данные Национального банка, а на собственное видение, поэтому ничто не мешает им сделать дольщику «сюрприз» в виде двукратного увеличения стоимости строительства», — подчеркивает Павел Астапеня.

По оценкам эксперта, от таких действий застройщиков могут пострадать сотни, а то и тысячи дольщиков по всей стране.

«Причем, доходит до маразма. У застройщика изменились банковские реквизиты счетов для оплаты, однако предоставлять новые данные дольщикам он отказывается. Дать информацию застройщик готов только при подписании допсоглашения. Хотя в этом случае дольщику достаточно направить на адрес компании заказное письмо с уведомлением с требованием предоставить реквизиты для оплаты».

Усугубляет ситуацию и то, что договоры долевого строительства не предполагают наложения слишком жестких штрафных санкций на застройщиков в случае расторжения договора по его инициативе.

«Поэтому строительной компании становится выгодно расторгнуть договор, выплатить внесенную дольщиком сумму в белорусских рублях и на его место привлечь нового клиента и по новой цене квадратного метра. Полученную разницу застройщик может положить себе в карман», — отмечает Павел Астапеня.

Для дольщиков такое поведение застройщиков стало неприятным сюрпризом. При падении покупательской способности зарплат платить за жилье по новым ценам становится более чем обременительно. Однако застройщики считают, что у них есть основания пересмотреть изначальную стоимость долевого строительства. И это касается не только компаний, уже сейчас имеющих сложности с финансированием строительства, но и тех, кто пока с такой проблемой не столкнулся.

«Ведь никто не ожидал, что так взлетят цены на стройматериалы. Бетон, например, в три раза подорожал. При таких условиях застройщик может поставить вопрос о пересмотре и увеличении цены строительства. Тем более, если случаи для изменения цены оговорены в договоре о долевом строительстве. Что касается уже внесенных сумм, то мы, например, обозначали в договорах, что выкупленные метры не подлежат пересчету. И выдавали соответствующую справку, что дольщик выкупил столько-то метров, и внесенная сумма пересчету не подлежит. Если эти моменты не оговорены, то застройщик имеет право на пересчет», — отметил гендиректор ООО «Белбуд» Николай Новицкий.

Юрист Илья Латышев не видит правовых оснований для того, чтобы застройщик обязывал дольщика подписать досоглашение.

«С юридической точки зрения надо смотреть конкретно договор. Но если определена цена квадратного метра, неважно, в рублях или долларах, то заставить дольщика подписать допсоглашение застройщик не может».

По словам специалиста, застройщик может добиваться изменения цены либо расторжения договора долевого строительства в судебном порядке.

«Но по Гражданскому кодексу есть два варианта такого иска. Изменение обстоятельств и нарушение условий договора со стороны дольщиков. В данном случае застройщик может ссылаться на изменение обстоятельств, в частности, падение курса рубля. Однако, как показывает практика, вряд ли суды будут на стороне застройщиков. После девальвации 2009 года, например, было несколько дел, в которых поставщики пытались добиться изменения ценовых условий для покупателей по причине изменения курса. Но суды отказывали в таких исках, не усматривая в девальвации существенного изменения обстоятельств».

Однако, отмечает Илья Латышев, у создавшейся проблемы есть и другой аспект.

«В связи с ростом цен на стройматериалы, который привел к удорожанию строительства, застройщик, в случае отказа дольщика платить исходя из новой стоимости квадратного метра, может оказаться в ситуации, когда стройку придется заморозить. Так что дольщики сами для себя должны определить, как им все-таки действовать».

Гендиректор «Белбуд» Николай Новицкий соглашается с тем, что «если стороны не найдут компромисс, стройка может заморозиться. И тогда пострадают и застройщики, и дольщики. Поэтому в данной ситуации придется договариваться и находить решения».