Виктор Янчуревич. ГОРОД. Уплотнять нельзя расширяться!

Виктор Янчуревич. Родился в 1980 г. в Гродненском районе. С отличием окончил юрфак ГрГУ и ВШУБ БГЭУ. С 2002 г. живет в Минске. Активно участвует в общественной жизни. Выдвигался кандидатом в депутаты. Один из инициаторов референдума в защиту Севастопольского парка. Координатор гражданской инициативы «Европерспектива».

Вопрос уплотнения Минска с каждым днем приобретает всё большую актуальность. Столичные власти организовывают круглые столы, ведут пропагандистскую работу в СМИ, чтобы оправдать политику уплотнения столицы перед горожанами и очернить противников такой политики, а граждане объединяются для совместной борьбы за свои права.

В данной статье проанализирую аргументы Мингорисполкома в пользу уплотнения застройки столицы, к которым относятся: отсутствие свободных территорий для строительства новых микрорайонов в пределах МКАД, решение жилищных проблем граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и необходимость улучшения социальных условий проживания, т.е. повышения показателя обеспеченности жильем минчан. Об этом по порядку.

Уплотнение и улучшения показателей обеспеченности населения жильем

На сегодняшний день в Минске средняя обеспеченность жильем составляет 20 квадратных метров на одного горожанина. Чиновники утверждают, что по европейским меркам это очень низкий показатель и нужно выходить на 31 квадратный метр на человека, именно при таком показателе будут созданы хорошие условия проживания. Да, действительно, по социальным стандартам ООН на одного жителя должно приходиться не менее 30 квадратных метров жилья. Для достижения такого показателя в Минске требуется построить еще половину того жилого фонда, который имеется сегодня, при этом запретив городу расти численно.

Одним из мировых лидеров по плотности застройки территории является Москва, несмотря на это отмечается дефицит жилой недвижимости. На одного жителя Москвы в среднем приходится по 19 квадратных метров, в целом по России — 22 квадратных метра, в то время как в Европе — 35 квадратных метров, а в США — 65 квадратных метров. В Швеции обеспеченность жильем составляет 60 кв. метров на человека, в Англии и Швейцарии — 59,5, в Чехии — 38,8, Польше — 30 «квадратов», столько же стало в Китае.

По вопросу обеспеченности жильем в Европе существует давно сформировавшееся правило, что в квартире на каждого члена семьи должно приходиться по одной комнате, плюс еще одна общая. Например, в Нидерландах средний показатель обеспеченности жилыми комнатами составляет 2,6 на человека. Это самый высокий показатель среди европейских стран. Самый низкий показатель в Греции — 1,4.

При сопоставимой численности средней семьи в странах ЕС малогабаритные квартиры составляют здесь около 20% всех жилых единиц. В США уже к 2000 г. доля таких квартир была менее 2%, около 50% жилья состояло из 3-5 комнат, а 48% — из 6 и более комнат. В Канаде в 2001 г. квартиры из 1-2-х комнат составляли 3% от общего числа жилых помещений, тогда как 58% из них имели 6 и более комнат.

В Беларуси малогабаритные 1-2-комнатные квартиры составляют более 60% жилого фонда. И статистика ввода в эксплуатацию жилья последних лет демонстрирует сохранение подобной пропорции. Так, из общего количества построенных квартир в 2010 г. 1-2-комнатные составляли 57,8%, в 2011 г. — 59,7%.

Что касается плотности населения европейских столиц, то, к примеру, в Берлине она составляет 3883 человек на 1 квадратный километр, в Варшаве — 3461, в Стокгольме — 4160, в Праге — 2473, в Вильнюсе — 1400. Тем временем плотность населения Москвы до недавнего времени составляла 11 000 человек на квадратный километр, снизить ее удалось до 4770 только за счет расширения границ города, а в Минске плотность населения сегодня уже превышает 6000 человек на квадратный километр.

Европейский опыт жилищного строительства свидетельствует о том, что для достижения высоких стандартов обеспеченности жильем важны не количественные, а качественные показатели. На западе смогли добиться высоких показателей обеспеченности жильем при низкой плотности населения столичных городов. И в первую очередь это удалось за счет структуры жилого фонда, в котором доминируют просторные многокомнатные квартиры.

Поэтому повышение норматива обеспеченности населения жильем путем уплотнения застройки в наших условиях, когда подавляющее большинство строящегося жилья составляют малогабаритные квартиры, является тупиковым вариантом, что наглядно демонстрирует пример развития Москвы. В Москве уплотнением застройки не удалось добиться улучшения социальных условий проживания граждан, обеспеченность жильем москвичей даже ниже чем в целом по России.

Уплотнение застройки ведет в первую очередь к повышению плотности населения, к концентрации граждан в одном городе со всеми вытекающими из этого последствиями: повышенная нагрузка на объекты инфраструктуры, транспортные и автомобильные проблемы, ухудшение экологии города и т.д.

Кроме того, говоря про улучшение условий проживания и про нормы обеспеченности жильем, городское руководство предпочитает отмалчиваться о заложенных в Генплане Минска нормах уровня озелененности, который является одним из показателей качества организации городской среды и важным индикатором устойчивого развития города.

А ведь сегодня в городе прослеживается устойчивая тенденция уменьшения площади существующих парков, скверов, бульваров и снижения обеспеченности населения озелененными территориями общего пользования. Вырубается и застраивается все, что можно, включая жемчужину города — водно-зеленый диаметр. Нормативное уменьшение площади и реальное отсутствие достаточного количества озелененных территорий, сокращение спортплощадок общего пользования в жилых районах и микрорайонах приводит к ухудшению комфортности среды обитания.

«Коллективные эгоисты» и льготники, нуждающиеся в жилье

В последнее время городские власти пытаются столкнуть лбами противников уплотнения и очередников, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Мол, владельцы жилья, протестуя против нового строительства, проявляют «коллективный эгоизм», ограничивая тем самым права очередников на строительство жилья в Минске.

Но неужели льготники заселятся в жилой комплекс «Рахманинов» в микрорайоне Зеленый луг-6, ставший предметом протеста местных жителей, или может быть кампания «Тамбаз» инвестирует в строительство жилого дома для льготников на месте конфликтной площадки на пересечении улицы Цнянской и переулка Я.Колоса, или может быть дом «У Троицкого» построен для многодетных семей, или на улучшение жилищных условий очередников направлен проект строительства культурно-развлекательного комплекса «Парк-Авеню» на берегу Свислочи на улице Пулихова?

Нет! Все это — коммерческие проекты, направленные на извлечение прибыли и обогащение узкого круга лиц, не имеющие ничего общего с заботой о гражданах и улучшением качества жизни горожан. Единственный конфликт, связанный со строительством социального жилья, наблюдался в микрорайоне Уручье-2. Городские власти планировали уплотнить микрорайон сразу шестью многоэтажками, что и вызвало возмущение граждан. Поэтому, как правило, протесты горожан оправданы и не несут угрозы интересам очередников.

В Минске более 250 тысяч семей состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Если исходить из того, что семья — это минимум два человека, то получим 500 тысяч граждан, а это четверть населения Минска. И логично предположить, что эти граждане должны выступать за уплотнение. Тогда каждый четвертый минчанин должен закрыть дверь перед тем, кто пришел к нему за подписью против строительства нового жилого дома на прилегающей территории. Однако, как показывает практика, на сотню подписантов против строительства находится всего несколько человек, которые по различным причинам отказываются от подписи. Получается, что против уплотнения подписываются в том числе и льготники, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Очевидно, что продавливаемая Мингорисполкомом политика уплотнения Минска является общей проблемой как тех, кто уже имеет свое жилье в Минске, так и тех, кто еще только мечтает его приобрести. И первые, и вторые хотят видеть свой город комфортным и удобным для проживания. А если проблема общая, то и решать ее нужно общими усилиями, сообща. Не нужно делить минчан на «плохих» и «хороших», нужно рассматривать город и горожан как единое целое, чтобы выработать наиболее приемлемое решение, которое будет уважать интересы различных сторон.

Уплотнение и территориальный ресурс

Сокращение свободных территорий в Минске автоматически поднимает стоимость оставшейся незастроенной земли. Поэтому к распоряжению землей города надо подходить по-хозяйски, взвешенно и ответственно, извлекая наибольшую выгоду и реализуя проекты, жизненно важные и необходимые для развития города.

Сегодня Мингорисполком по своему усмотрению распоряжается принадлежащей городу землей. Отсутствие прозрачности при принятии решений о выделении земли влечет раздачу площадок под строительство влиятельным коммерческим структурам. И это в условиях, когда в городе не осталось свободных территорий для массового строительства.

Неужели на застройку конкретной территории не претендуют несколько инвесторов? Тогда почему не проводится конкурс на право заключения договора аренды? Проведение открытых аукционов должно быть нормой для реализации в городе коммерческих проектов. Ведь строительство жилья является сверхприбыльным бизнесом, и выделенные под строительство площадки могли бы уйти с молотка за большие деньги, которые город мог бы вложить в развитие инфраструктуры, строительство объектов социального обслуживания, благоустройство скверов и строительство инженерных сетей для освоения территорий за пределами МКАД и в городах-спутниках.

Таким образом, точечное уплотнение жилых кварталов является сомнительным вариантом развития города и решения тех проблем, которыми его обосновывают специалисты Мингорисполкома. Да, нельзя полностью отказаться от уплотнения, но подходить к нему нужно продуманно, разумно и обоснованно, прислушиваясь к мнению общественности. Последствиями реализации проекта уплотнения в нынешнем его исполнении будет ухудшение качества и комфортности среды проживания горожан, сокращение количества зеленых зон и площадок для отдыха, усугубление транспортных проблем, ухудшение экологии города и рост социальной напряженности.

На мой взгляд, освоение территорий за пределами МКАД и развитие городов-спутников является наиболее благоприятным и неизбежным сценарием развития столичного мегаполиса. Так может активно заняться этим уже сегодня, чтобы не сожалеть о совершенных ошибках завтра?

 

Мнения колумнистов могут не совпадать с мнением редакции. Приглашаем читателей обсуждать статьи на форуме, предлагать для участия в проекте новых авторов или собственные «Мнения».