Достигли ли цены на недвижимость своего дна?

Из-за активности покупателей цены на жилье в Минске приостановили свое снижение. Но достигли ли они своего дна?

Вторичный рынок

Группа компаний «Твоя столица» констатирует рост активности покупателей на вторичном рынке жилья. В апреле по сравнению с январем спрос увеличился более чем на 60%. 

 

«Это отразилось как на ценах, так и на объеме и структуре рыночного предложения», — отмечают в отделе консалтинга и аналитики «Твоя столица — Управление проектами».

К концу апреля темпы снижения цен существенно замедлились. В частности, средняя стоимость квартир стандартных потребительских качеств по сравнению с мартом снизилась лишь на 1%, в то время как в марте по сравнению с февралем снижение составляло порядка 5%. 

 

По итогам апреля средняя цена квадратного метра в квартирах стандартных потребительских качеств составила 1070 долларов для однокомнатных, 995 долларов для двухкомнатных и 950 долларов для трехкомнатных квартир.

Квартиры со свежим ремонтом и мебелью (готовые к проживанию) по ценам вплотную приблизились к квартирам стандартных потребительских качеств. Доплата за свежий ремонт и мебель составляет в среднем порядка 6,5 тысячи долларов в случае с однокомнатной, порядка 7,5 тысячи долларов в случае с двухкомнатной и порядка 13,5 тысячи долларов в случае с трехкомнатной квартирой. 

квартиры	средняя площадь, кв. м	средняя стоимость, USD		разница в стоимости, USD
		СПК*	ГкП**	за квартиру	за кв. м
апрель 2016 года
1-комнатные	33	35 210	41 450	6240	189
2-комнатные	50	49 750	57 150	7400	148
3-комнатные	68	64 330	79 630	15 300	225
апрель 2015 года
1-комнатные	33	47 190	56 430	9240	280
2-комнатные	50	67 500	84 000	16 500	330
3-комнатные	68	76 840	92 820	15 980	235
* квартиры стандартных потребительских качеств ** квартиры с ремонтом и мебелью (готовые к проживанию)

Как отмечают в агентстве недвижимости, сейчас фокус спроса покупателей сконцентрирован на квартирах стандартных потребительских качеств, не требующих проведения дорогостоящего ремонта.

Отчасти это обусловлено тем, что значительная часть покупателей рассчитывает сделать ремонт своими руками, без привлечения специалистов. Также покупатели интересуются готовыми к проживанию квартирами, то есть не требующими вложения в ремонт.

«Наиболее интересные по соотношению факторов «цена-состояние (готовность к проживанию)» квартиры вымываются с рынка буквально за несколько недель. Требующие значительных финансовых вложений квартиры, также как и большинство «элитных» квартир, остаются долгое время на рынке не востребованными. Для подобных вариантов требуется «особый» покупатель», — констатируют аналитики «Твоя столица».

Новостройки

Ситуация на рынке новостроек этой весной схожа с ситуацией на вторичном рынке жилья: из-за увеличившейся активности покупателей цены приостановили свое снижение.

«Даже четырехпроцентное снижение цен по классу «Эконом» при ближайшем рассмотрении объясняется изменением структуры предложения: квартиры в веденных в эксплуатацию новостройках были распроданы, а в продаже остались, по большей части, квартиры в строящихся домах, предлагаемые по более низким ценам, чем готовое жилье», — отмечают в отделе консалтинга и аналитики «Твоя столица — Управление проектами».

Они фиксируют, что нежелание покупателей приобретать квартиры на начальном сроке строительства продолжает расти.

«В результате для привлечения покупателей в домах на этапе котлована застройщики вынуждены снижать цены», — подчеркивают аналитики агентства недвижимости.

Кроме того, по их словам, весомая доля новостроек класса «Эконом» принадлежит государственным застройщикам, получающим участки под застройку на льготных основаниях.

«В результате чего стоимость квадратного метра в таких домах как правило ниже из-за отсутствия затрат на снос и отселение», — говорят эксперты.

По итогам апреля средняя цена квадратного метра в новостройках сложилась следующим образом: 

классы качества	средняя цена, USD/кв. м
Эконом 1*	1010
Стандарт 2*	1160
Комфорт 3*	1280
Престиж 4*	1780

Как отмечают в «Твоей столице», в разрезе классов качества наиболее популярными среди покупателей остаются классы «Эконом» и «Стандарт»: 80% заключенных сделок с новостройками приходится на жилье в домах этих классов. В то же время на новостройки класса «Комфорт» и «Престиж», удерживающих цены на более высоком уровне, спрос остается невысоким.

Достигли ли цены своего дна?

«Отмечающийся с начала весны активный рост количества сделок позволяет говорить о том, что в настоящее время цены уже находятся на приемлемом для покупателей уровне или очень близко к нему», — говорит заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики «Твоя столица — Управление проектами» Андрей Чернышев.

До конца июня, по его словам, спрос будет оставаться стабильным. «Уже сейчас многокомнатные квартиры, продающиеся по цене от 900 долларов за квадратный метр, пользуются активным спросом», — подчеркивает Андрей Чернышев.

В июле, отмечает аналитик, покупателям и продавцам потребуется некоторое время, чтобы адаптироваться к деноминации. Она не должна оказать существенного влияния на ситуацию, но людям надо будет привыкнуть к «новым деньгам», поэтому сделки, скорее всего, немного застопорятся.

В дальнейшем, полагает Андрей Чернышев, ценообразование будет во многом зависеть от экономической ситуации в стране.

«В случае если курс доллара не будет сильно расти и не последует каких-либо нововведений со стороны руководства страны, то есть, если экономическая ситуация не претерпит серьезных изменений, то уже к середине августа на рынок вернется прежняя весенняя активность, а цены при этом не должны существенно отличаться от нынешних», — считает эксперт.