Как купить квартиру с помощью жилищных облигаций

 

Этой осенью началась продажа квартир в микрорайоне Новая Боровая под Минском. Группа компаний «А-100» собирается в течение 15 лет возвести в районе Боровой около 1 миллиона квадратных метров жилья. В ноябре компания планирует очередной выпуск облигаций, с помощью которых у «А-100» можно купить жилье.

Naviny.by решили проанализировать основные плюсы и минусы этих ценных бумаг.

Что такое жилищная облигация?

Жилищная облигация — это именная ценная бумага, которая подтверждает, что ее владелец внес деньги на строительство определенной площади жилого помещения. Обычно одна облигация равна одному квадратному метру. Покупаете 60 облигаций — владеете 60-ю квадратами в новостройке. Это — одно из отличий от привычного долевого строительства.

Облигация равна квадратному метру, но не означает, что метр находится на конкретном этаже в конкретной квартире. Впрочем, при заключении договора вы все равно договариваетесь с застройщиком о том, какую именно квартиру вы позже выкупите за свои облигации.

«И в договоре у вас будет прописан номер дома, квартира, этаж. То есть это не просто облигации, на которые можно выбрать квартиру. Когда вы придете за ключами после окончания строительства, мы не сможем сказать, что вы выбирали год назад жилье на втором этаже, а сейчас мы вам можем предложить только 25-й. Важно понимать, что облигации бездокументарные, в руках вы их подержать не можете. Они хранятся в электронном виде на специальном счете, а на руках у вас есть только выписка с этого счета», — объясняет Людмила Фалькович, ведущий специалист отдела продаж и аренды недвижимости группы компаний «Юнивест-М».

У жилищных облигаций есть номинальная и рыночная цена. Ни один застройщик не продает свои облигации по номиналу: обычно эти суммы отличаются в два раза или более. Причем рыночная цена облигации, как правило, еще и растет по мере приближения к окончанию сроков строительства. А вот возврат средств обычно осуществляется по номиналу. То есть в вашем договоре будет зафиксировано, что если вы решите выйти из стройки до ее окончания и захотите вернуть деньги — застройщик вернет вам только номинальную стоимость облигаций.

«У нас, например, номинальная стоимость облигации — около 6 млн. рублей, а рыночная — около 1500-1600 долларов. И мы имеем право возвращать только номинальную стоимость облигаций. Но, конечно, до этого никогда не доходит: у нас заложено в договоре, что клиент имеет право продать облигации третьему лицу. Так что если у человека нет денег дальше платить, например, он может обратиться к нам, чтобы мы нашли ему покупателя на его облигации. И мы помогаем найти покупателя, чтобы человек ничего не потерял», — уточняет Людмила Фалькович.

Плюсы облигаций

Основной плюс жилищной облигации — ее фиксированная цена. Если в долевом строительстве цена квадратного метра может вырасти после того, как вы заключили договор, то в случае с облигациями все изменения возможны только до подписания договора.

«При долевом строительстве применяется индекс строительно-монтажных работ, человек подписывает договор, а потом его просто ставят перед фактом и заставляют подписывать допсоглашения, — поясняет Людмила Фалькович. — С жилищными облигациями такого быть не может. Это ценные бумаги, в договоре все цены прописаны: стоимость метра, стоимость квартиры. Если вы покупаете сегодня какой-то выпуск, то завтра мы можем изменить цены: номинал мы не можем изменить, а договорную стоимость можем менять хоть каждый день. Но если вы подписали договор, то вас эти изменения не касаются. Даже если у вас рассрочка на полтора-два года — мы не имеем права изменять стоимость облигации, вы будете выкупать облигации по цене, которая указана в договоре».

Еще один плюс облигации — возможность продажи квартиры еще на этапе строительства. В случае «долевки» этот механизм практически недоступен дольщикам. Тем же, кто строится с помощью облигаций, легко продать квартиру в любой момент.

«Это конкретный плюс, который я вижу, как риэлтор. Потому что в долевом строительстве нет удобных механизмов продажи квартиры в процессе стройки. Если ты вступил в строительство, а на середине стройки жизненные обстоятельства поменялись, и ты хочешь объект продать — у тебя большие проблемы. Даже если дом достроен, перед продажей квартиры ты должен обязательно получить документы, а с этим тоже бывают задержки и сложности. С жилищными облигациями наоборот: это ценные бумаги, поэтому их можно даже не просто продать, а продать по большей стоимости. Если за время строительства цена квадрата выросла — то вы можете продавать облигации по рыночной цене, и даже заработать на сделке», — рассказывает риэлтор Ирина Мартынова.

«Облигации может выпустить только серьезная компания, — продолжает перечисление Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал». — Жилищные облигации страхуются банком (в случае, если застройщик не выполнит свои обязательства по договору, банк обязуется выплатить клиентам номинальную стоимость облигаций. — Naviny.by), а банк такие гарантии налево и направо не раздает. Как коммерческая структура, банк очень пристально оценивает каждого застройщика, который обращается к нему за страхованием облигаций».

«Этот инструмент позволяет дольщику стать еще и инвестором: перепродать одни облигации, заработать на них, купить какие-то еще ценные бумаги. Долевое строительство — более целевое действие: хочу построить, иду и строю. А с облигациями в конце строительства я могу посчитать, что мне выгодней. Может быть, я могу продать свои облигации на однокомнатную квартиру (а они подорожали за время строительства) и за полученные деньги купить в другом доме облигаций на двухкомнатную квартиру с минимальной доплатой. Если время или ситуация позволяют, то так можно улучшать свои жилищные условия, пользуясь ситуацией на рынке. Просто потому, что дом на стадии котлована и готовый дом отличаются по цене примерно на 20%», — рассуждает Вадим Тачкин.

Минусы облигаций

Теоретически, вы можете прогадать с ценой облигаций: бумаги всегда выпускаются пакетами и, чаще всего, каждый последующий пакет дороже предыдущего. Это не является минусом, если вы покупаете сразу весь пакет облигаций, нужный вам для выкупа квартиры. Но, если договор позволяет покупать облигации частями, то первую часть вы можете купить по более низкой, а вторую — по более высокой цене. Впрочем, большинство застройщиков сразу «бронирует» за вами необходимый пакет облигаций по первоначальной цене, даже если оплата производится частями.

«При выходе из строительства застройщик выкупает облигации по номинальной стоимости, что, конечно, невыгодно покупателю. Поэтому человек вынужден искать покупателя на облигации, тратить на это свое время. В принципе, у нас сформировалось лояльное отношение к таким людям, поэтому застройщик сам помогает продать облигации без потерь для клиента», — рассказывает Вадим Тачкин.

«Страхование ответственности застройщика банком тоже можно назвать как плюсом, так и минусом, — считает Вадим Тачкин. — Прецедентов пока не было, но можно предположить, что банк будет изыскивать всевозможные способы, чтобы не выплачивать большому количеству людей эту номинальную стоимость облигаций. С одной стороны, страхование — это плюс облигаций. Но, с другой стороны, создается иллюзия защищенности, а по факту еще не было случая, который бы позволил оценить работоспособность этого механизма».

Еще одним минусом можно назвать то, что деньги, которые вы платите за облигации, аккумулируются на расчетном счету застройщика. В случае же с обычным долевым строительством открывается специальный счет, связанный со строительством именно вашего дома. Средства с этого счета могут расходоваться только адресно. В случае же с облигациями, застройщик, например, может завершать строительство предыдущих объектов за счет денег клиентов, выкупающих метры в следующих домах. Этот факт, теоретически, можно использовать для создания финансовых пирамид.

«В случае облигаций застройщик вправе денежными средствами распоряжаться как угодно: как финансировать данный строительный объект, так и проектировать следующий, заниматься отселением и подготовкой площадки», — подтверждает Вадим Тачкин.

Но в этом есть и плюсы: «Такая схема удобна застройщикам, она позволяет им немножко снижать себестоимость квадратного метра, потому что они привлекают деньги не за счет банковских кредитов, а непосредственно от клиентов. И это снижает цену квадратного метра».

В целом, эксперты видят в жилищных облигациях больше плюсов, чем минусов. Широкого же распространения облигации в Беларуси не могут получить только потому, что далеко не каждый застройщик готов и может себе позволить с ними работать.

«Ни одного случая пока нет, когда застройщики, работающие с облигациями, как-то запятнали свою репутацию обманом дольщиков. Все известные случаи обмана связаны с долевым строительством, с компаниями, которые, не рассчитав свои силы или изначально с преступным умыслом практиковали классический вариант долевого строительства», — резюмирует Вадим Тачкин.